Kann ich die Immobilie halten? Diese Frage können wir zuverlässig und auch abschließend beantworten. Dazu bedarf es einiger Unterlagen, die wir auswerten und in einem weiterführenden Beratungsgespräch lässt sich die Sache auf den Punkt bringen. Aus dieser Beratung herauslassen sich dann auch die weiterführenden Möglichkeiten ableiten. Dieses Angebot sollte wirklich jeder annehmen, der sich seiner Sache nicht sicher ist.

Vermittelt die SHS Finanzierungen? Nein, in keinem Fall und grundsätzlich nicht.

Prüft die SHS Finanzierungen? Wir prüfen das wirtschaftliche Umfeld einer Finanzierung dahin gehend, ob die Finanzierung für den Schuldner tragbar ist. In Fällen "Die Bank hat uns betrogen und über den Tisch gezogen und dies und das hätte die Bank nicht gedurft" prüfen wir ebenfalls und sollten sich sinnvolle Anhaltspunkte ergeben, vermitteln wir auch einen Anwalt, aber ... in aller Regel ergeben sich eben keine Möglichkeiten die Sache im Wege der Rechtsverfolgung zu klären. Dazu gibt es dann von uns auch nachvollziehbare Erläuterungen.

Führt die SHS Verhandlungen mit Banken? Selbstverständlich führen wir im Rahmen vorhandener Schulden jede sinnvolle Verhandlung mit den Banken, um zum Beispiel eine Insolvenz zu verhindern. Unsere über 10 jährige Erfahrung, erlaubt uns schon im Vorfeld zu sagen, mit welchem Vorschlag man bei welcher Bank eine Chance auf Akzeptanz hat. Wir haben mit allen namhaften Banken in der Vergangenheit bereits mehrfach und auch laufend zu tun.

Gibt es Firmen oder Personen, die solche Immobilien erwerben und an die Alteigentümer vermieten oder mietverkaufen? Nein, die gibt es nicht.

Kann ich eine andere Bank finden, die die Kredite der bösen dummen Hausbank übernimmt, welche diese bösartig gekündigt hat und die Immobilie zu vernünftigen Bedingungen finanziert? Nein, eine solche Bank gibt es nicht, nach Kreditkündigung ist diese Möglichkeit ausgeschlossen.

Kann ich die Immobilie in der Zwangsversteigerung durch Verwandte oder Freunde erwerben lassen, die mir dann diese wieder vermieten? Ja, das kann man machen. Allerdings finden sich solche Freunde oder Anverwandte mit der nötigen Bonität recht selten.

Was ist der erste Schritt der Bank, wenn diese die Zwangsversteigerung will? Zunächst einmal muss die Bank die Finanzierung kündigen; üblicherweise wird gleich die gesamte Geschäftsverbindung aufgekündigt. Dies gibt der Bank die Möglichkeit eventuell vorhandene Guthaben mit den Schulden zu verrechnen. Als nächstes werden dem Schuldner die Notarverträge zugestellt. Dort hat sich der Schuldner nämlich der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterworfen. Die Bank braucht also keinen weiteren Titel mehr, nach Zustellung der Notarurkunden kann die Bank die gesamte Palette der Zwangsvollstreckung verfügen – auch die Zwangsversteigerung. Nach dieser Zustellung wird es also sehr schnell ernst. Manche Schuldner rufen dann die Bank an und fragen nach dem Sinn der Zustellung und geben sich mit der Antwort „reine Formsache“ zufrieden. Unglaublich aber wahr.

Was passiert mit abgetretenen Lebensversicherungen? Die Bank wird diese nach Kündigung der Geschäftsverbindung ebenfalls kündigen und die Guthaben einziehen. Sicher ist die Kündigung einer Lebensversicherung vor Ablauf mit ganz erheblichen Verlusten für den  Schuldner verbunden. Häufig kommt es nicht einmal zur Auszahlung der eingezahlten Beiträge. Gleichwohl kommt es genau so.

Was passiert mit Bürgschaften? Es ist gar nicht so selten, dass Anverwandte, z. B. die Eltern, für die Baufinanzierung gebürgt haben. Häufig werden dafür auch Sicherungshypotheken auf die Immobilie des Bürgen eingetragen. Diese Bürgschaften werden im Zuge der Kreditkündigung eingefordert, d. h. der Bürge wird aufgeforderter die gesamte Bürgschaftssumme an die Bank zu zahlen. Der Bürge sollte sich also rechtzeitig darum kümmern, die Summe bereit zu halten (wohl eher selten) oder aber eine Finanzierung für die Bürgschaftssumme, die sich der Bürge leisten kann (wohl der Normalfall). Ist beides nicht möglich, zieht die Insolvenz des Schuldners die Insolvenz des Bürgen nach sich. Auch der Bürge bedarf der Beratung durch eine kundige Stelle.

Was ist der Verkehrswert?  Dieser wird im Auftrag des Gerichts von einem vereidigten Sachverständigen bestimmt und soll in der Tat den tatsächlichen Handelswert der Immobilie darstellen, so zu sagen soll der Verkehrswert der Erwartungswert in der Zwangsversteigerung sein. Der Verkehrsweg sagt mittlerweile nichts mehr aus.

Kann ich in der Zwangsversteigerung damit rechnen, dass zum Verkehrswert zugeschlagen wird? Bedauerlicherweise leider nicht. Zugeschlagen wird häufig ganz wesentlich unter dem Verkehrswert.

Wie lange kann ich nach dem Antrag auf Zwangsversteigerung noch in meiner Immobilie wohnen? Wir gehen von mindestens einem Jahr aus. Also besteht kein Grund zu überstürzten Handlungen.

Sollen nach Antrag auf  Zwangsversteigerung weitere Zahlungen an die Bank geleistet werden? Diese Frage kann nicht eindeutig mit ja oder nein beantwortet werden. Es spricht aber viel dafür keine Zahlungen mehr zuleisten und die freien Mittel darauf zu verwenden, den nötigen Umzug zu bewältigen. Sollte eine Einigung mit der Bank angestrebt werden, so können die Zahlungen dann, d. h. nach dem der Antrag auf Zwangsversteigerung zurückgenommen wurde, wieder aufgenommen werden. Ich die Bank dazu nicht bereit, ist auch keine Einigung vorhanden und welchen Sinn machen dann Zahlungen. Auf der sicheren Seite ist man natürlich, wenn man diese Fragestellung mit einem kundigen Schuldnerberater abhandelt.

Macht es Sinn, die Immobilie selbst zu vermarkten? Sicher macht dies Sinn, hat doch der Eigentümer die Möglichkeit einen erheblich besseren Preis als bei der Zwangsversteigerung zu erzielen. Dies passiert aber recht selten. Zum einen meinen die Eigentümer immer es müsse der Preis erzielt werden, der wenigstens die Bankverbindlichkeiten abdeckt und dann wundern sich die Eigentümer, dass niemand bereit ist, diesen Preis zu zahlen. In der Zwangsversteigerung wird natürlich noch erheblich weniger erzielt. Andererseits wird der Abverkauf häufig durch die unsinnige Hoffnung die Immobilie noch halten zu können verzögert.

Brauche ich die Zustimmung der Bank bei einem freihändigen Verkauf? Ja, immer dann, wenn durch den Verkauf nicht die gesamten Grundschulden abgelöst werden können. Zunächst sollte man einen Käufer suchen, dieser sollte ein schriftliches Angebot abgeben und dieses sollte der Bank mit einer Frist von 7 Tagen zur Zustimmung übermittelt werden. Erst nach Zustimmung macht es Sinn einen Notartermin zu vereinbaren.

Können Gläubiger, die sich nachträglich und zwangsweise mit Sicherungshypotheken im Grundbuch eintragen die Zwangsversteigerung beantragen? Ja, dass können diese Gläubiger zwar tun, aber ... es wird nur dann auch wirklich zugeschlagen (versteigert) wenn ein Gebot vorliegt, aus dem dieser Gläubiger auch Geld erhält. Dies ist aber in der Regel nicht der Fall, so hoch sind die Gebote eigentlich nie. Aber, es ist nicht ungewöhnlich, dass sich vorrangige Gläubiger dem Antrag auf Zwangsvollstreckung eines nachrangigen Gläubigers anschließen.

Kann ich eine Vergleichsverhandlung mit der Bank führen, die meine Schulden senkt und mir den Erhalt der Immobilie ermöglicht? Eigentlich ist dies nur möglich, wenn die Finanzierung im Zuge der Vergleichsverhandlungen von einer anderen Bank übernommen wird. Es ergeben sich aus der Praxis kaum Anhaltspunkte dafür, dass solche Vergleichsverhandlungen in relevanter Zahl erfolgreich durchgeführt wurden.

Brauche ich eine Schuldnerberatung wenn die Zwangsversteigerung meiner Immobilie droht? Sicher, denn der Schuldner befindet sich ganz offensichtlich in einer Situation, in der er seine Schulden nicht mehr vertragsgemäß bedienen kann. Recht häufig entwickeln sich aus Zwangsversteigerungen private Insolvenzverfahren und da ist die Schuldnerberatung auch allemal gefragt.

Muss ich mit der Beantragung eines Insolvenzverfahrens warten, bis die Immobilie versteigert ist? Grundsätzlich nicht ... aber diese Fragestellung im Sinne des Schuldners zu beantworten, ist etwas für den kundigen Schuldnerberater.

Kann die Bank meine Immobilienfinanzierung kündigen und die Kredite fällig stellen, auch wenn die Raten immer bezahlt wurden? Ja, in der Tat, das kann die Bank und es kommt auch recht häufig vor. Im Kleingedruckten ist da immer ein Hintertürchen für die Bank offen, den Kredit bei „erheblicher Verschlechterung der finanziellen Verhältnisse“ oder „Vermögensverfall“ oder „aus wichtigem Grund“ zu kündigen. Kommt es also zu Zahlungsrückständen oder gar Zwangsvollstreckung aus Krediten, die nichts mit der Immobilie zu tun haben, wackelt auch die Immobilienfinanzierung gleich mit.

Steht der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, auch wenn die Bank den Kredit selbst kündigt? Dies wird von den Banken immer wieder gerne behauptet. Ich denke mal der Schuldner sollte sich in jedem Falle beraten lassen, falls eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird und zwar unabhängig von den Voraussetzungen. Diese sind immer sehr, sehr fragwürdig und bedürfen der Prüfung. Sie glauben ja gar nicht welchen Lug und Trug die Banken in diesem Bereich gegen besseres Wissen veranstalten.

Was ist Zwangsverwaltung? Der Zwangsverwalter wird auf Antrag vom Gericht eingesetzt und soll dafür sorgen, dass zum Beispiel Mieteinnahmen aus der Immobilie auch für die Tilgung der Kredite oder die Verwaltungskosten eingesetzt werden. Bei einer selbstgenutzten Immobilie muss also nicht mit Zwangsverwaltung gerechnet werden. Kommt widersinniger Weise doch ein Zwangsverwalter zum Zuge, stellt sich die Frage ...

Muss ich in meiner eigenen Immobilie „Miete“ an den Zwangsverwalter zahlen? Nein, auf gar keinen Fall, auch wenn der Zwangsverwalter gerne den gegenteiligen Eindruck erwecken möchte.

Muss ich mich trotz eingetragener Zwangsversteigerung weiterhin um die vermietetet Immobilie kümmern? Unbedingt! Sie sind weiterhin Eigentümer der Immobilie und tragen die Verantwortung für diese. Sie können weiterhin vermieten, müssen  Reparaturen durchführen, eben alles was zu den Pflichten eines Vermieters gehört.

Müssen die Mieter nach der Zwangsversteigerung mit dem neuen Eigentümer Mietverträge abschließen? Nein, das müssen die Mieter nicht und – viel wichtiger – das sollten sie auch nicht. Der neue Eigentümer tritt als Vermieter mit allen Rechten und Pflichten in die vorhandenen Mietverträge ein. Es gibt ein Sonderkündigungsrecht für den neuen Eigentümer. Mieter sollten sich in jedem Falle beraten lassen.

Also...

Immobilien sind ein weites Feld und mangelnde Professionalität - auch oder gerade in der Krise - kostet extrem viel Geld.

Nutzen Sie unser Angebot und lassen Sie sich von uns beraten!